4 yılda bir gelen sessiz fırtına: Rayiç değer komisyonu

. Yazar - Kimbilir Editör 27 Ağustos 2025 Çarşamba

Bir sabah kahvenizi yudumlarken, gazetenin iç sayfalarında küçücük bir ilan gözünüze çarpıyor. Belki de hiç bakmıyorsunuz bile. Oysa o satırlarda yazanlar, önümüzdeki dört yıl boyunca cebinizden çıkacak on binlerce lirayı belirliyor.

İlçenizdekiTakdir Komisyonutoplanmış ve arsa ile arazilerin metrekare değerlerini güncellemiş. Sessiz, sade bir ilan… Ama etkisi, fırtına gibi.

Türkiye’de bu komisyon herdört yılda birtoplanıyor. Görevi, mahalle mahalle, cadde cadde rayiç bedelleri belirlemek... “Basit bir değer tespiti” gibi görünen bu işlem aslında yalnızcaemlak vergisini değil, tamaltı farklı vergiyi ve harcı doğrudan etkiliyor:

1. Emlak Vergisi
2. Tapu Harcı
3. Veraset ve İntikal Vergisi
4. Değerli Konut Vergisi
5. Gelir ve Kurumlar Vergisi
6. Kira Geliri Vergisi (emsal kira bedeli)

Aslında alınan bu karar, 2026’dan 2029’a kadar evinizi satarken ödeyeceğiniz tapu harcından, hiç kiraya vermediğiniz halde ödemek zorunda kalabileceğiniz kira gelirine kadar her şeyi belirliyor. Örneğin, konutunuzu kiraya vermeseniz bile, başkasına bedelsiz kullandırmanız hâlinde, emlak vergisi değerinin %5’i üzerinden “emsal kira” kabul ederek vergi yükü doğuyor. Rayiç değer yükseldiğinde bu tutar da katlanarak artıyor ve hiç kira almadığınız halde vergi ödemeniz gerekebiliyor.

Bu yıl (2025) komisyon kararları birçok bölgede10, hatta 20 kata varan artışlargetirdi. Yani bugüne kadar 500 bin lira görünen bir taşınmaz, kağıt üzerinde birden 5 milyon lira oluveriyor. Sonuç? Satışta tapu harcınız katlanıyor, mirasta çocuklarınıza geçireceğiniz evin vergisi tavan yapıyor, hatta cebinize hiç girmeyen “varsayılan kira geliri” üzerinden bile vergi ödemeniz gerekebiliyor.

Peki, buna karşı yapacak hiçbir şey yok mu? Var.

Hukuk yolu açık.Anayasa Mahkemesi’nin kararıyla, artık sadece belediyeler değil, bireysel mülk sahipleri de bu kararlara dava açabiliyor.

Ama süre kritik:

- İlanı gördüğünüz andan itibaren 30 gün içindedava açabilirsiniz.

- İlanı görmedim diyorsanız, “öğrenme tarihi” esas alınır.

- Ancak ne olursa olsun bu hakkınız31 Aralık 2025’te sona erer. Yani yıl bitmeden dava açılmamışsa, önümüzdeki dört yıl boyunca yüksek bedellere katlanmak zorundasınız.

O küçücük ilanın, aslında dev bir ekonomik yükün kapısını açtığını bilmek zorundayız. Çünkü bazen servetimizi eriten şey, büyük krizler değil; sessizce belediye panosuna asılan, çoğumuzun farkına bile varmadığı bir komisyon kararı...